Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur? Yenileme, Fesih (2026)

• Kategori: Rehberler
• Yorum Yok

İçindekiler

• Kira sözleşmesi bitince ne olur?
• Kiracı çıkmak isterse: 15 gün kuralı
• Ev sahibi neden “süre bitti” diye çıkaramaz?
• Ev sahibi hangi hallerde kiracıyı çıkarabilir?
• 10 yıl kuralı ve sebepsiz fesih hakkı
• Yenilemede şartlar değişebilir mi?
• Kira zammı ve yasal üst sınır (2026)
• 5 yıl kuralı ve kira tespit davası
• Uyuşmazlıkta izlenecek süreç ve arabuluculuk
• En sık yapılan hatalar
• Esenyurt ve Esenkent’te kira uyuşmazlıkları

Kira sözleşmesi bitince ne olur?

Kira sözleşmesi bitince ne olur sorusunun net cevabı şudur: Belirli süreli konut kira sözleşmesi, süresi dolduğunda kendiliğinden sona ermez ve kiracı otomatik olarak evden çıkmak zorunda kalmaz.

Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı TBK) m.347 bu konuyu açıkça düzenler. Sistem büyük ölçüde kiracı lehine kurgulanmıştır.

• Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi yapmazsa sözleşme uzar.
• Uzayan sözleşme, kira bedeli hariç aynı koşullarla 1 yıl (veya sözleşme süresi kadar) daha devam eder.
• Sürenin bitmesi tek başına bir tahliye sebebi değildir.

Yani süre dolduğunda taraflar yeni bir sözleşme imzalamak zorunda değildir; mevcut sözleşme aynı hükümlerle yürürlükte kalır. Değiştirilebilecek tek unsur kira bedelidir.

Kiracı çıkmak isterse: 15 gün kuralı

Kiracı, sözleşme süresi sonunda evden ayrılmak istiyorsa sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmalıdır. Bu, belirli süreli sözleşmeler için geçerli olan temel kuraldır (TBK m.347/1).

Bildirim süresi kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Bu durumda kiracı, erken çıkması halinde bir yıllık kiradan sorumlu tutulabilir.

• Belirli süreli sözleşme: Süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi.
• Belirsiz süreli sözleşme: Kiracının fesih bildirim süresi 3 aydır.
• Bildirim şekli: Yazılı ve ispatlanabilir olmalıdır (noter veya iadeli taahhütlü mektup önerilir).

Sözlü bildirim ispat sorunu yaratır ve çoğu zaman hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle her bildirim yazılı yapılmalıdır.

Kira sürecinizde imza aşamasından çıkışa kadar dikkat edilmesi gereken noktalar için kira sözleşmesi nasıl yapılır rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Ev sahibi neden “süre bitti” diye çıkaramaz?

Sözleşme süresinin dolması, ev sahibine tahliye hakkı vermez. TBK sisteminde süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı kural olarak yalnızca kiracıya tanınmıştır.

Ev sahibi açısından süre bitimi otomatik bir tahliye sebebi doğurmaz. “1 yıl doldu, çık” demek hukuken sonuç doğurmaz.

Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için ya kanunda sayılan haklı bir sebebe dayanması ya da 10 yıllık uzama süresini beklemesi gerekir. Aksi halde kiracı, mevcut şartlarla oturmaya devam edebilir.

Kiracıyı zorla veya kilit değiştirerek çıkarmaya çalışmak (ihkak-ı hak) suç oluşturur. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra yoluyla yapılabilir.

Ev sahibi hangi hallerde kiracıyı çıkarabilir?

Ev sahibi, 10 yıldan önce kiracıyı ancak kanunda sayılan özel sebeplerin varlığında çıkarabilir. Bu sebepler dar yorumlanır ve çoğu zaman dava gerektirir.

• Gerçek konut/işyeri ihtiyacı (TBK m.350): Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı.
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351): Evi satın alan yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir.
• Yeniden inşa veya esaslı tadilat: Kullanımın imkânsız hale geleceği kapsamlı onarım/inşa.
• Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352): Kiracının serbest iradesiyle verdiği, ayrı tarihli tahliye taahhüdü.
• Kira ödememe / temerrüt: Kiracının kirayı ödememesi durumunda temerrüt hükümleri (TBK m.315) veya bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olma (TBK m.352/2) tahliye sebebi olabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede sürelere uyulması zorunludur (TBK m.353). Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı; ev sahibi bu süre içinde yazılı bildirim yaparsa dava açma süresi bir kira yılı uzar.

İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl içinde başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Aksi halde eski kiracı tazminat talep edebilir. Somut tazminat tutarları olaya göre değişir; kesin sonuç için avukata danışmak gerekir.

Tahliye sebepleri ve süreler tablosu

10 yıl kuralı ve sebepsiz fesih hakkı

Ev sahibi, uzama süresi 10 yılı doldurduktan sonra herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunu takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapması gerekir (TBK m.347/1).

Bu 10 yıllık sürenin hesabında başlangıçtaki ilk sözleşme süresi sayılmaz. Süre dolduktan sonra 10 uzama yılının daha geçmesi gerekir; pratikte bu, ilk sözleşme yılı dahil yaklaşık 11 yıla karşılık gelir.

• 10 yıllık uzama tamamlanmadan ev sahibi sebepsiz fesih hakkını kullanamaz.
• 3 aylık bildirim süresi kaçırılırsa fesih o yıl için geçersiz olur; bir yıl daha beklenir.
• Bildirim yazılı ve ispatlanabilir olmalıdır.

Yenilemede şartlar değişebilir mi?

Kira sözleşmesi yenilenirken kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; değiştirilebilecek tek unsur kira bedelidir. Bu kural TBK m.343 ile güvence altına alınmıştır.

Ev sahibi, yenileme sırasında yeni ağırlaştırılmış şartlar içeren bir sözleşme dayatamaz. Sözleşme uzadığında önceki hükümler aynen geçerliliğini korur.

• Depozito artışı, ceza şartı, yeni yükümlülükler gibi kiracı aleyhine maddeler geçersizdir.
• Yalnızca kira bedeli, yasal sınırlar içinde değiştirilebilir.
• Kiracının yeni ve ağır şartlı bir sözleşmeyi imzalama zorunluluğu yoktur.

Tapu devri, belge ve masraf konularında bilgi için tapu masraflarını kim öder ve daire alırken gerekli belgeler yazılarımıza göz atabilirsiniz.

Kira zammı ve yasal üst sınır (2026)

2026’da kira artışının yasal üst sınırı, sözleşmenin yenilendiği aydaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (TBK m.344). Bu oran yasal tavandır; ev sahibi bu oranın üzerine çıkamaz.

Bu oran her ay değişir. Bu nedenle tek bir yüzde vermek yanıltıcı olur; güncel oranı yenileme ayına göre TÜİK’in ilgili ay verisinden teyit etmek gerekir.

• Sözleşmede daha düşük bir artış oranı yazılıysa o oran geçerlidir.
• Yasal tavanı aşan artış geçersizdir; kiracı fazla ödediğini geri isteyebilir.
• 11 Haziran 2022’de konut kiraları için getirilen %25 tavan sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
• Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde tek yasal sınır 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

2026 içinde konut kirası için yeni bir geçici düzenleme getirilip getirilmediği yıl içinde ayrıca teyit edilmelidir. Kira artışıyla bağlantılı vergi yükümlülükleri için Esenyurt Belediyesi emlak vergisi rehberini inceleyebilirsiniz.

5 yıl kuralı ve kira tespit davası

Kira ilişkisi 5 yılı doldurduktan sonra taraflar, kira bedelinin TÜFE’ye bağlı kalmaksızın yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Buna kira tespit davası denir (TBK m.344).

Bu davada mahkeme, emsal/rayiç kira ve hakkaniyet esasına göre yeni bedeli belirler. Uygulanan yöntem ve içtihat zaman içinde değişebileceğinden kesin bir yüzde veya formül vermek doğru değildir.

• 5 yıllık süre dolmadan TÜFE üzeri artış talep edilemez.
• 5 yıl sonrasında talep, tarafların dava açmasıyla mahkemece değerlendirilir.
• Kira tespiti sonucu somut olaya göre değişir; kesin sonuç için avukata danışılmalıdır.

Emsal kira ve rayiç değer konusunda bölgesel piyasa verisine ihtiyaç duyarsanız, güncel Esenyurt kiralık daire ilanlarını referans olarak değerlendirebilirsiniz.

Uyuşmazlıkta izlenecek süreç ve arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Anlaşamama tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir.

Bu kural tahliye, kira tespiti ve kira alacağı gibi uyuşmazlıkları kapsar. İstisna olarak, İİK kapsamındaki ilamsız icra takibi bu şarttan ayrıdır. Arabuluculuğun güncel kapsamı mevzuat değişebileceğinden ilgili kurumdan teyit edilmelidir.

Kira davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Arabuluculuğun güncel kapsamı ve süre detayları mevzuat güncellemeleriyle teyit edilmelidir. Somut durumunuz için avukata danışmanızda fayda vardır.

En sık yapılan hatalar

Kira sözleşmesi sona ererken hem ev sahipleri hem kiracılar sık sık aynı hatalara düşer. Bu hatalar çoğu zaman hak ve para kaybına yol açar.

• “Süre bitti, çık” demek: Sürenin dolması tek başına tahliye hakkı vermez.
• 15 günlük bildirimi kaçırmak: Kiracı bir yıllık kiradan sorumlu hale gelebilir.
• TÜFE üstü zam dayatmak: Yasal tavanı aşan artış geçersizdir.
• Yenilemeye kiracı aleyhine madde eklemek: TBK m.343 gereği geçersizdir.
• 10 yıllık fesihte 3 aylık bildirimi atlamak: Fesih o yıl için geçersiz olur.
• İhtiyaç tahliyesinden sonra evi 3 yıl içinde başkasına kiralamak: Tazminat doğurur.
• Arabulucuya gitmeden dava açmak: Dava usulden reddedilir.
• Tahliye taahhüdünü baskı altında imzalatmak: Genellikle geçersiz sayılır.
• Sözlü bildirim yapmak: İspatlanamayan bildirim sonuç doğurmayabilir.

Hukuki konularda kesin sonuç için mutlaka bir avukata veya ilgili kuruma danışın. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Esenyurt ve Esenkent’te kira uyuşmazlıkları

Esenyurt ve ona bağlı Esenkent mahallesi, İstanbul’un yoğun kiracı nüfusuna sahip bölgelerinden biridir ve kira yenileme/fesih uyuşmazlıkları burada sık görülür. Site yaşamı ve çok sayıda kiralık daire, tarafların süre ve zam kurallarına dikkat etmesini daha da önemli kılar.

Bölgede bir kira davası açılması gerekirse görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Esenyurt ve Esenkent, adli yargıda Büyükçekmece Adliyesi yetki çevresindedir (Beylikdüzü ve Büyükçekmece ile aynı adliye). Adliye yapılanması değişebileceğinden güncel yetki çevresini adalet.gov.tr üzerinden teyit etmenizde fayda vardır.

• Süreniz bitmeden 15 gün (kiracı) veya 3 ay (10 yıl sonrası, ev sahibi) kuralını kaçırmayın.
• Zam sınırını mutlaka TÜİK’in güncel ayı verisiyle teyit edin.
• Uyuşmazlıkta önce arabulucuya başvurun; dava öncesi bu şart zorunludur.

Bölgeyi ve yaşam koşullarını tanımak için Esenkent yaşam rehberi yazımıza bakabilir; satılık seçenekler için Esenyurt satılık daire arşivini inceleyebilirsiniz. Kiracılıktan ev sahipliğine geçmeyi düşünüyorsanız mülkünüzü değerlendirmek için mülkünüzü satın sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bitince otomatik uzar mı, yeni sözleşme yapmak zorunda mıyım?

Belirli süreli konut sözleşmesi süre bitiminde kendiliğinden sona ermez. Kiracı en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi yapmazsa sözleşme, kira bedeli hariç aynı koşullarla 1 yıl daha uzar; yeni sözleşme imzalamak zorunlu değildir.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi beni çıkarabilir mi?

Hayır. Sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibi ancak ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya kira ödememe gibi haklı bir sebep varsa ya da 10 yıllık uzama sonrası bildirimle kiracıyı çıkarabilir. Kesin sonuç için avukata danışın.

Kiracı olarak evden çıkmak için kaç gün önceden haber vermeliyim?

Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmalısınız. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracının fesih bildirim süresi 3 aydır.

10 yıllık kiracı sebepsiz çıkarılabilir mi?

Uzama süresi 10 yılı doldurduktan sonra ev sahibi sebep göstermeden feshedebilir; ancak takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapması gerekir. 10 yıl dolmadan sebepsiz fesih mümkün değildir.

Kira sözleşmesi yenilenirken ev sahibi yeni şartlar ekleyebilir mi?

Hayır. TBK m.343 gereği yenilemede kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Değiştirilebilecek tek unsur kira bedelidir; depozito artışı veya ceza şartı gibi yeni maddeler geçersizdir.

2026 kira artış oranı ne kadar, yasal üst sınır kaç?

Yasal üst sınır, yenileme ayındaki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır ve bu oran her ay değişir. Kesin oranı yenileme ayınıza göre TÜİK’in ilgili ay verisinden teyit etmeniz gerekir; ev sahibi bu tavanın üzerine çıkamaz.

Kiracıyı çıkarmak için önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten beri tahliye, kira tespiti ve kira alacağı uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Anlaşamama tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir.

Esenyurt’ta kira davası hangi mahkemede açılır?

Kira davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Esenyurt ve Esenkent, Büyükçekmece Adliyesi yetki çevresindedir; güncel durumu adalet.gov.tr’den teyit edin.

5 yıllık kiracıya ev sahibi TÜFE üzerinde zam isteyebilir mi?

Kira ilişkisi 5 yılı doldurduktan sonra taraflar, kira bedelinin emsal/rayiç ve hakkaniyet esasına göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Sonuç somut olaya göre değişir; kesin bir oran verilemez, avukata danışın.