Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? 2026 Tahliye Rehberi

• Kategori: Rehberler
• Yorum Yok

İçindekiler

• Kiracıyı yasal olarak çıkarmanın yolları nelerdir?
• Kira ödemeyen kiracı için icra takibi yolu
• İki haklı ihtar ile tahliye
• Tahliye taahhütnamesi ile çıkarma
• Sözleşmesiz (kontratsız) kiracı nasıl çıkarılır?
• İhtiyaç ve yeni malik nedeniyle tahliye
• 10 yıllık kiracının tahliyesi
• Tahliye yolları karşılaştırma tablosu
• Adım adım tahliye süreci
• Ev sahiplerinin en sık yaptığı hatalar
• Esenyurt ve Esenkent’te tahliye süreci

Kiracıyı yasal olarak çıkarmanın yolları nelerdir?

Bir kiracı Türkiye’de yalnızca hukuki bir sebebe dayanılarak ve resmi süreç yoluyla tahliye edilebilir. Kiracı, kira sözleşmesi sürdüğü sürece taşınmazın zilyedidir; yani fiili kullanım hakkı ona aittir ve ev sahibi bu hakkı tek taraflı kaldıramaz.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında başlıca tahliye yolları şunlardır:

• Kira ödememe / temerrüt nedeniyle icra takibi ve tahliye (TBK m.315, İİK m.269)
• Bir kira yılında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2)
• Yazılı tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye (TBK m.352/1)
• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası (TBK m.350-351)
• Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351)
• 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347)
• Esaslı tadilat / yeniden inşa gerekliliği

Kira ödememe sorununda en pratik ve çoğu zaman en hızlı yol icra takibidir. İhtiyaç veya 10 yıl gibi hallerde ise dava yolu gereklidir. Hangi yolun uygun olduğuna karar vermeden önce hukuki görüş almanız önerilir.

Kira ödemeyen kiracı için icra takibi yolu

Kira ödemeyen kiracı için en hızlı çözüm, icra dairesinde açılan tahliye talepli icra takibidir. Bu yolda ev sahibi hem birikmiş kira alacağını tahsil etmeyi hem de kiracının tahliyesini aynı takip içinde talep edebilir.

Sürecin işleyişi şöyledir:

• Ev sahibi icra dairesine tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatır.
• Kiracıya bir ödeme emri tebliğ edilir.
• Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi için 7 gün, borcunu ödemesi için en az 30 gün süresi vardır.
• 30 gün içinde borç ödenmez ve geçerli bir itiraz yapılmazsa, ev sahibi bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı talep eder (İİK m.269/A).

Bu yolda, dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartı aranmaz; bu da icra yolunu ihtiyaç gibi dava gerektiren yollardan zaman açısından ayıran önemli bir farktır. Sürelerin somut olaydaki tebligat tarihine göre işlediğini unutmayın; kesin gün sayımını icra dairesine veya avukatınıza teyit ettirin.

İki haklı ihtar ile tahliye

Bir kira yılı içinde kirasını zamanında ödemediği için kendisine iki kez haklı yazılı ihtar çekilen kiracı, kira döneminin sonunda tahliye davası ile çıkarılabilir.

Bu yolun geçerli olması için gereken şartlar:

• Ödenmeyen kira aylarının aynı kira yılı/dönemi içinde olması gerekir.
• İki ayrı ve geçerli ihtar çekilmelidir. İhtarların noter, iadeli taahhütlü mektup veya icra dairesi aracılığıyla yapılması ispat açısından güçlüdür.
• İhtarlara rağmen tahliye, ancak kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılacak dava ile istenebilir.

Buradaki en kritik nokta 1 aylık dava açma süresidir; bu süre kaçırılırsa iki haklı ihtar hakkı o dönem için düşer. Ayrıca kira uyuşmazlıklarında tahliye davası açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurmak gerektiğini de göz önünde bulundurun.

Tahliye taahhütnamesi ile çıkarma

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir ve geçerli olması halinde tahliyenin en pratik dayanaklarından biridir.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için:

• Yazılı olmalı ve net bir tahliye tarihi içermelidir.
• Kira sözleşmesinden sonra düzenlenmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde alınan taahhütler geçersiz sayılabilir.
• Kiracının kendisi tarafından imzalanmalıdır.
• Noter onayı zorunlu değildir, ancak ispat gücünü artırır.

Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmazsa, ev sahibi taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası başlatmalıdır. Boş veya tarihsiz imzalatılıp sonradan doldurulan taahhütnameler Yargıtay tarafından geçersiz sayılabildiğinden, belgenin usulüne uygun düzenlenmesi çok önemlidir.

Sözleşmesiz (kontratsız) kiracı nasıl çıkarılır?

Yazılı sözleşme olmaması kiracıyı korumasız bırakmaz; sözlü anlaşma da hukuken geçerli bir kira ilişkisi sayılır ve aynı tahliye kuralları uygulanır. Ev sahibi “aramızda sözleşme yok” diyerek kiracıyı çıkaramaz.

Sözleşmesiz kiracıda dikkat edilmesi gerekenler:

• Kira ilişkisinin varlığı; ödeme dekontları, banka havaleleri, mesajlaşmalar ve tanık beyanları gibi delillerle ispatlanabilir.
• Kira ödememe halinde yine tahliye talepli icra takibi veya ilgili tahliye davası yolları kullanılır.
• Kira ilişkisi hiç kurulmamışsa ve kişi taşınmazı haksız şekilde işgal ediyorsa, fuzuli işgal (ecrimisil) ve tahliye davası gündeme gelir. Bu iki durum birbirinden farklıdır; hangisinin geçerli olduğunu bir avukatla değerlendirin.

İleride benzer sorunlar yaşamamak için kira ilişkisini mutlaka yazılı sözleşmeye bağlamak en sağlıklı yoldur. Kira sözleşmesinin nasıl düzenleneceğine dair ayrıntıları kira sözleşmesi nasıl yapılır yazımızda bulabilirsiniz.

İhtiyaç ve yeni malik nedeniyle tahliye

Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı için “gerçek, samimi ve zorunlu” bir ihtiyaç ispatlayarak tahliye davası açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede öne çıkanlar:

• İhtiyacın gerçek ve samimi olması şarttır. Tahliyeden sonra taşınmaz makul sürede kullanılmaz veya haklı sebep olmadan yeniden kiraya verilirse, eski kiracı tazminat talep edebilir.
• Yeni malik (taşınmazı sonradan satın alan kişi) TBK m.351 gereği, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsa, edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

“Yeni ev aldım, kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?” sorusunun cevabı bu bildirim ve süre şartlarına bağlıdır. Satın alacağınız kiracılı bir dairede süreci baştan doğru kurgulamak için daire alırken gerekli belgeler yazımıza da göz atabilirsiniz.

10 yıllık kiracının tahliyesi

10 yıllık uzama süresi dolan kiracı, ev sahibi tarafından herhangi bir sebep gösterilmeksizin tahliye edilebilir; ancak bu bir bildirim usulüne bağlıdır.

• Malik, 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra sebep göstermeden tahliye isteyebilir (TBK m.347).
• Bunun için her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapmak zorunludur.
• Bildirim süresine uyulmazsa, tahliye hakkı bir sonraki kira dönemine kayar.

Bu yol, kira ödememe gibi bir kusur aranmadan işleyen ender yollardan biridir; fakat süre ve bildirim koşullarına titizlikle uymayı gerektirir.

Tahliye yolları karşılaştırma tablosu

Aşağıdaki tablo başlıca tahliye yollarını özetler. Süreler ve harç-masraf kalemleri somut duruma ve güncel tarifelere göre değiştiğinden kesin bilgi için avukatınıza danışın.

Not: 1 Eylül 2023’ten (7445 sayılı Kanun) itibaren kira uyuşmazlıklarında tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuğa gidilmeden açılan tahliye davası usulden reddedilir. İcra takibi yolu bu şartın istisnasıdır. Güncel dava şartı kapsamı değişebileceğinden ilgili adliyeden veya avukatınızdan teyit alın.

Adım adım tahliye süreci

Kira ödememe halinde en sık izlenen icra takibi yolunun genel akışı aşağıdaki gibidir. Her adımda hukuki destek almanız önerilir.

Mahkeme veya icra tahliye kararı verse bile kiracıya boşaltma için bir süre tanınır. Bu süre somut karara göre değişir; kesin gün için ilgili icra dairesinden teyit alın.

Ev sahiplerinin en sık yaptığı hatalar

Kiracıyı çıkarmaya çalışırken yapılan en tehlikeli hata, hukuki süreci beklemeden “kendi eliyle” tahliyeye kalkışmaktır. Bu tür davranışlar ev sahibini hem cezai hem de tazminat sorumluluğuyla karşı karşıya bırakabilir.

• Kilit değiştirmek, eşya atmak, girişi engellemek: TCK m.116 kapsamında konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir ve kiracıya tazminat doğurur.
• Elektrik, su, doğalgaz kesmek: Kiraya verenin taşınmazı kullanıma uygun bulundurma borcunu ihlaldir; maddi ve manevi tazminat sorumluluğu doğurabilir.
• Hak düşürücü süreleri kaçırmak: Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtarda 1 aylık dava açma süresi, icra takibinde 6 aylık tahliye talebi süresi kaçırılırsa o yoldan tahliye hakkı düşer.
• Zorunlu arabuluculuğu atlamak: Kira davalarında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir.
• Taahhütnameyi yanlış zamanda imzalatmak: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya önce alınan taahhüt geçersiz sayılabilir.

Kira ilişkisiyle ilgili masraf ve komisyon kalemlerini merak ediyorsanız emlakçı komisyonu ne kadar yazımız yol gösterici olabilir.

Esenyurt ve Esenkent’te tahliye süreci nasıl işler?

Esenyurt ve Esenkent’te bir taşınmaza ilişkin tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bölge, İstanbul’un en yoğun kiracı-ev sahibi nüfusuna sahip yerlerinden biri olduğundan, çok sayıda site ve yatırım amaçlı dairede “kira ödemeyen veya sözleşmesiz kiracı” sorunu sıkça yaşanmaktadır.

• Esenyurt idari olarak İstanbul’a bağlıdır; ancak Esenyurt/Esenkent taşınmazlarında yetkili adliyenin hangisi olduğu konusunda uygulamada farklı bilgiler dolaşmaktadır. Yetkili adliyeyi kesin olarak öğrenmek için UYAP üzerinden veya ilgili adliyeden teyit almanız zorunludur.
• Bölgede portföyünü profesyonel yöneten ev sahipleri; doğru kiracı seçimi, düzgün yazılı sözleşme ve usulüne uygun tahliye taahhütnamesi ile bu riskleri baştan azaltabilir.
• Kira takibinin düzenli yapılması ve belge düzeninin baştan kurulması, olası bir hukuki süreçte en büyük avantajı sağlar.

Esenyurt’ta mülkünüzü satmayı düşünüyorsanız mülkünüzü satın sayfamızdan süreci başlatabilir; güncel ilanlar için Esenyurt satılık daire ve Esenyurt kiralık daire arşivlerimizi inceleyebilir, bölge hakkında daha fazla bilgi için Esenkent yaşam rehberi yazımıza göz atabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kira ödemeyen kiracı kaç ay ödemezse çıkarılabilir?

Kesin bir ay sayısı değil, izlenen usul belirleyicidir. Kira ödenmediğinde ev sahibi tahliye talepli icra takibi başlatır; kiracıya tebliğ edilen ödeme emrinden sonra borcunu ödemesi için en az 30 gün süre tanınır. Bu süre içinde ödenmez ve geçerli itiraz olmazsa, süre bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir. Süreler somut olaya göre değişir; avukata danışın.

Sözleşmesi olmayan kiracı çıkarılabilir mi?

Evet. Yazılı sözleşme olmaması kiracıyı korumasız bırakmaz; sözlü kira anlaşması da hukuken geçerli bir kira ilişkisi sayılır ve aynı tahliye kuralları uygulanır. Kira ilişkisi ödeme dekontları, havaleler ve tanıklarla ispatlanabilir. Ev sahibi ‘sözleşme yok’ diyerek kiracıyı kendi kararıyla çıkaramaz; icra veya dava yolu izlenmelidir.

Ev sahibi kiracının kilidini değiştirebilir veya eşyalarını atabilir mi?

Hayır. Ev sahibi kiracıyı kendi eliyle, kilit değiştirerek veya eşya atarak çıkaramaz. Bu davranışlar TCK m.116 kapsamında konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir ve kiracıya tazminat doğurur. Tahliye yalnızca mahkeme kararı veya icra yoluyla yapılabilir.

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı ne kadar sürede çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi yazılı, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş, kiracı tarafından imzalanmış ve net tarih içeren geçerli bir belgeyse tahliyenin en pratik dayanaklarından biridir. Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmazsa, ev sahibi o tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava başlatmalıdır. Kesin süre somut sürece göre değişir.

İki haklı ihtar için ihtarlar arasında ne kadar süre olmalı?

İki haklı ihtar için ödenmeyen kira aylarının aynı kira yılı/dönemi içinde olması ve iki ayrı, geçerli (noter, iadeli taahhütlü mektup veya icra dairesi yoluyla) ihtar çekilmesi gerekir. İhtarlara rağmen tahliye, ancak kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılacak dava ile istenebilir.

Yeni ev aldım, kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?

Kiracılı bir taşınmaz alan yeni malik, TBK m.351 gereği edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsa, edinme tarihinden 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bildirim ve süre şartlarına uyulması esastır; süreç için avukata danışmanız önerilir.

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten (7445 sayılı Kanun) itibaren kira uyuşmazlıklarında tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır; arabuluculuğa gidilmeden açılan tahliye davası usulden reddedilir. Ancak icra takibi yoluyla tahliyede bu şart aranmaz. Güncel kapsam için ilgili adliyeden teyit alın.

İcra yoluyla tahliye mi, tahliye davası mı daha hızlıdır?

Kira ödememe halinde çoğu zaman icra takibi yolu daha hızlıdır çünkü zorunlu arabuluculuk şartına tabi değildir. İhtiyaç, yeni malik veya 10 yıllık süre gibi hallerde ise dava yolu gereklidir ve dava öncesi arabuluculuk şarttır. Hangi yolun uygun olduğu somut duruma göre değişir; avukata danışın.

10 yıllık kiracıyı sebep göstermeden çıkarabilir miyim?

Evet, 10 yıllık uzama süresi dolan kiracı sebep gösterilmeksizin tahliye edilebilir (TBK m.347). Ancak bunun için her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapmak zorunludur. Bildirim süresi kaçırılırsa tahliye hakkı bir sonraki kira dönemine kayar.