Emlakçı Komisyonu Ne Kadar? 2026 Oranları ve Hesaplama

• Kategori: Rehberler
• Yorum Yok

Emlakçı komisyonu, gayrimenkulün alım-satım veya kiralama işlemine aracılık eden emlak danışmanına ödenen hizmet bedelidir. Türkiye’de bu bedel Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile sınırlandırılmıştır: satışlarda komisyon, satış bedelinin en fazla %4’ü (KDV hariç) olabilir; kiralamalarda ise en fazla bir aylık kira bedeli kadar alınabilir. Bu oranlar yasal üst sınırdır; taraflar daha düşük bir bedelde anlaşabilir, ancak bu sınırların üzerine çıkılamaz. Aşağıdaki hesaplama aracıyla komisyonu saniyede görebilirsiniz.

İçindekiler

• Esenyurt ve Bahçeşehir’de Emlakçı Komisyonu Uygulaması
• Emlakçı Komisyonu Nedir?
• Satışta Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?
• Kiralamada Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?
• Emlakçı Komisyonunu Kim Öder?
• Komisyon Nasıl Hesaplanır? (Tablo)
• Komisyona KDV Ekleniyor mu?
• Yasal Dayanak ve Hizmet Sözleşmesi
• Gemport Uzman Yorumu
• Sık Sorulan Sorular

Esenyurt ve Bahçeşehir’de Emlakçı Komisyonu Uygulaması

Esenyurt, Esenkent, Bahçeşehir ve Beylikdüzü bölgesinde komisyon oranları da aynı yönetmeliğe tabidir; bölgeye özel farklı bir yasal oran yoktur. Uygulamada dikkat edilecek noktalar:

• Yetki belgesi: Çalıştığınız ofisin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi bulunmalıdır. Belgesiz aracılık yasal güvence sağlamaz.
• Yazılı hizmet sözleşmesi: Komisyon oranı, kimin ödeyeceği ve hizmet kapsamı işlem öncesi yazılı olarak belirlenmelidir.
• Bölgesel rekabet: Esenyurt ve Esenkent’te ofis yoğunluğu fazladır; bu durum çoğu zaman komisyonun yasal üst sınırın altında pazarlık edilebilmesine imkân tanır.

Bölgedeki güncel portföyü görmek için Esenyurt satılık daire, Esenyurt kiralık daire ve Bahçeşehir satılık daire sayfalarımızı inceleyebilirsiniz.

Emlakçı Komisyonu Nedir?

Emlakçı komisyonu (hizmet bedeli), bir emlak danışmanının; alıcı ile satıcıyı veya kiracı ile ev sahibini bir araya getirme, pazarlık yürütme, evrak ve tapu sürecini yönetme gibi hizmetleri karşılığında aldığı ücrettir.

Bu bedel keyfi değildir; üst sınırı yönetmelikle belirlenmiştir ve yalnızca işlem gerçekleştiğinde (satış veya kira sözleşmesi tamamlandığında) talep edilebilir.

Satışta Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?

Net yanıt: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre satışta emlakçı komisyonu, satış bedelinin en fazla %4’ü kadar olabilir (KDV hariç).

• %4 oranı toplam üst sınırdır; emlakçı bu oranın üzerinde komisyon talep edemez.
• Uygulamada bu toplam, çoğunlukla alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya (%2 + %2) paylaşılır.
• Taraflar, komisyonu daha düşük bir oranda da kararlaştırabilir.

Kiralamada Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?

Kiralama işlemlerinde emlakçı komisyonu, en fazla bir (1) aylık kira bedeli kadar olabilir (KDV hariç).

• Örneğin aylık kirası 20.000 TL olan bir daire için komisyon en fazla 20.000 TL’dir.
• Bu bedel de yasal üst sınırdır; taraflar daha düşük bir tutarda anlaşabilir.

Emlakçı Komisyonunu Kim Öder?

• Satışta: Komisyon çoğunlukla alıcı ve satıcı arasında paylaşılır (yaygın uygulama %2 + %2).
• Kiralamada: Uygulamada genellikle kiracı öder; ancak bu da anlaşmaya bağlıdır.
• Her durumda, kimin ödeyeceği işlem öncesi yazılı sözleşmede netleştirilmelidir.

Komisyon Nasıl Hesaplanır? (Tablo)

Komisyon, işlem türüne göre basitçe hesaplanır. Aşağıdaki tablo, farklı satış bedellerine göre azami komisyonu (%4) gösterir:

Satış Bedeli	Azami Komisyon (%4)	Alıcı (%2)	Satıcı (%2)
1.000.000 TL	40.000 TL	20.000 TL	20.000 TL
2.000.000 TL	80.000 TL	40.000 TL	40.000 TL
3.000.000 TL	120.000 TL	60.000 TL	60.000 TL
5.000.000 TL	200.000 TL	100.000 TL	100.000 TL

Tablodaki tutarlara KDV dâhil değildir ve yasal azami oranı gösterir; taraflar daha düşük komisyonda anlaşabilir.

Komisyona KDV Ekleniyor mu?

Evet. Emlakçı komisyonu bir hizmet bedeli olduğu için üzerine yürürlükteki KDV oranı eklenir. KDV oranı zaman içinde değişebileceğinden, ödeme öncesi güncel oranı emlak danışmanınızdan teyit etmenizi öneririz.

Yasal Dayanak ve Hizmet Sözleşmesi

• Yetki belgesi: Hizmet veren ofisin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi bulunmalıdır.
• Yazılı hizmet sözleşmesi: Komisyon oranı, ödeyecek taraf ve hizmet kapsamı yazılı sözleşmeyle belirlenir.
• Komisyon, işlem tamamlanınca doğar: Satış veya kira sözleşmesi gerçekleşmeden komisyon talep edilemez.

Tapu aşamasındaki diğer masrafları da merak ediyorsanız Tapu Masraflarını Kim Öder? yazımız bu konuyu ayrıntılı ele alıyor.

Gemport Uzman Yorumu

Esenyurt ve çevresinde en sık karşılaştığımız durum, komisyon konusunun sözlü olarak geçiştirilmesidir. Oysa komisyon oranının, kimin ödeyeceğinin ve hizmet kapsamının işin başında yazılı olarak netleştirilmesi en sağlıklı yoldur.

İkinci önemli nokta: Düşük komisyon her zaman avantaj değildir. Doğru fiyatlama, profesyonel fotoğraf, geniş alıcı ağı ve güvenli evrak takibi sunan bir danışman, çoğu zaman komisyonundan çok daha fazlasını doğru satış bedeli ve güvenli süreçle geri kazandırır. Mülkünüzün güncel değerini öğrenmek için Mülkünüzü Satın sayfamızdan ücretsiz ön değerleme talep edebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Emlakçı komisyonu ne kadar?
Satışta azami komisyon, satış bedelinin %4’üdür (KDV hariç). Kiralamada ise en fazla bir aylık kira bedeli kadar olabilir. Bunlar yasal üst sınırdır.

Emlakçı komisyonu pazarlıkla düşürülebilir mi?
Evet. %4 ve bir aylık kira oranları üst sınırdır; taraflar daha düşük bir komisyonda anlaşabilir. Ancak yasal sınırın üzerine çıkılamaz.

Kiralamada komisyonu kiracı mı ev sahibi mi öder?
Uygulamada kiralama komisyonunu genellikle kiracı öder; ancak bunu kimin ödeyeceği taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır ve sözleşmede belirtilmelidir.

Satışta komisyonu sadece alıcı mı öder?
Hayır. Satış komisyonu çoğunlukla alıcı ve satıcı arasında paylaşılır (yaygın olarak %2 + %2). Paylaşım oranı anlaşmaya göre değişebilir.

Emlakçı komisyonuna KDV ekleniyor mu?
Evet. Komisyon bir hizmet bedeli olduğundan üzerine yürürlükteki KDV oranı eklenir.

Emlakçı işlem olmadan komisyon isteyebilir mi?
Hayır. Komisyon ancak satış veya kira sözleşmesi gerçekleştiğinde doğar; işlem tamamlanmadan komisyon talep edilemez.

Komisyon için yazılı sözleşme şart mı?
Evet, önerilir. Komisyon oranı, ödeyecek taraf ve hizmet kapsamı yazılı hizmet sözleşmesiyle belirlenmelidir.