Riskli Yapı Nedir, Nasıl Sorgulanır? İtiraz Süreci (2026)

• Kategori: Rehberler
• Yorum Yok

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, deprem başta olmak üzere taşıyıcı sistemi ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma/ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel/teknik yöntemlerle tespit edilen binadır. Tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kuruluşlar yapar. Sorgulamayı e-Devlet veya belediye üzerinden ada-parsel bilgisiyle yapabilirsiniz. Tespite, malikler kanuni süresi içinde yazılı olarak itiraz edebilir; itirazlar teknik heyet tarafından değerlendirilir. Riskli çıkan yapılarda yıkım ve kentsel dönüşüm süreci başlar; kira yardımı ve kredi gibi destekler gündeme gelir. Aşağıda süreci ve Esenyurt-Esenkent özelinde ne anlama geldiğini ayrıntılı anlatıyoruz.

İçindekiler

• Riskli yapı nedir, hangi kanuna dayanır
• Riskli yapıyı kim, nasıl tespit eder
• Riskli yapı nasıl sorgulanır (e-Devlet ve belediye)
• Esenyurt ve Esenkent’te riskli yapı ve dönüşüm
• Riskli yapı tespitine itiraz süreci
• Riskli çıkınca ne olur: yıkım, dönüşüm, destekler
• Riskli yapı süreci adım adım ve özet tablo
• Gemport Uzman Yorumu
• Sık Sorulan Sorular

Riskli Yapı Nedir, Hangi Kanuna Dayanır?

Riskli yapı kavramı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenir. Bu kanunun temel amacı, can ve mal güvenliğini tehdit eden, depreme dayanıksız yapıların sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarına dönüştürülmesidir.

Bir binanın “riskli yapı” sayılması için, taşıyıcı sisteminin (kolon, kiriş, perde, temel gibi) deprem yükleri karşısında yeterli güvenliği sağlayamadığının teknik olarak belirlenmesi gerekir. Yani sadece eski olmak ya da yıpranmış görünmek tek başına yeterli değildir; bilimsel inceleme sonucu belirleyicidir.

• Riskli yapı: Tek tek bina bazında, taşıyıcı sisteminin riskli olduğu tespit edilen yapıdır.
• Riskli alan: İçindeki yapıların durumu nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, sınırları kararla belirlenen bölgedir.
• Rezerv yapı alanı: Dönüşüm sürecinde yeni yerleşim için ayrılan alanlardır.

Bu yazıda odağımız, vatandaşı en çok ilgilendiren bina bazlı “riskli yapı” tespiti ve buna bağlı süreçtir. Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşümün hukuki kapısıdır; çünkü 6306 sayılı Kanun’un sağladığı muafiyet ve destekler genellikle bu tespitle birlikte devreye girer. Konunun bütününü görmek için Esenyurt Kentsel Dönüşüm Rehberi içeriğimiz iyi bir başlangıç noktasıdır.

Riskli Yapıyı Kim, Nasıl Tespit Eder?

Riskli yapı tespitini, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar yapar. Herhangi bir mühendis veya firma “ben karar verdim” diyerek resmi riskli yapı tespiti yapamaz; bu yetki, lisanslı kuruluşlara aittir.

Süreç genel hatlarıyla şöyle işler:

• Maliklerden biri (tek bir malikin başvurusu yeterli olabilir) lisanslı kuruluşa başvurur.
• Lisanslı kuruluş binada yerinde inceleme yapar; gerekirse beton, demir gibi malzemelerden numune/karot alınır, taşıyıcı sistem değerlendirilir.
• Yapılan teknik analiz sonucunda bina “riskli” veya “riskli değil” olarak raporlanır.
• Rapor ilgili idareye (Bakanlık ilgili birimi/müdürlük) iletilir, kontrol edilir ve sonuç tapu kaydına işlenmek üzere süreç başlatılır.

Burada kritik nokta şudur: Riskli yapı kararı, binanın güvenli olmadığını gösterir ve maliklere belirli yükümlülükler getirir. Bu nedenle hem tespit hem de sonrasındaki adımlar resmi prosedüre tabidir. Tespitin maliyeti, süresi ve uygulama detayları zaman içinde ve binanın durumuna göre değişebileceğinden, spesifik ücret veya süre için mutlaka lisanslı kuruluştan ve idareden güncel bilgi alın.

Riskli Yapı Nasıl Sorgulanır? (e-Devlet ve Belediye)

Bir binanın riskli yapı olarak işaretlenip işaretlenmediğini öğrenmek için izlenebilecek başlıca yollar şunlardır:

• e-Devlet: e-Devlet kapısı üzerinden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na ait ilgili hizmetler aracılığıyla, T.C. kimlik doğrulamanız ve taşınmaz bilgileriniz ile sorgulama yapılabilir.
• Tapu kaydı: Riskli yapı kararı, sürecin belli bir aşamasında tapu kütüğüne şerh/belirtme olarak işlenir. Tapu kaydındaki belirtmeler, binanın riskli olarak tescil edilip edilmediği konusunda yol gösterir.
• Belediye/İlgili Müdürlük: Bağlı bulunduğunuz belediyenin imar veya kentsel dönüşümle ilgili birimine ya da ilgili Bakanlık müdürlüğüne başvurarak bina hakkında bilgi talep edebilirsiniz.

Sorgulama için elinizde binanın il-ilçe-mahalle ve ada-parsel bilgisinin bulunması işinizi kolaylaştırır. Ada-parsel bilgisini tapunuzdan veya tapu sorgulama hizmetlerinden öğrenebilirsiniz. Çevrimiçi sistemlerin arayüzü ve menü adları zaman zaman güncellenebileceği için, ekranda tam menü adını bulamazsanız ilgili kurumdan teyit isteyin.

Esenyurt ve Esenkent’te Riskli Yapı ve Dönüşüm

Esenyurt, İstanbul’un yoğun nüfuslu ve hızla yapılaşmış ilçelerinden biridir; Esenkent ise idari olarak Esenyurt’a bağlı, kendine özgü konut dokusuyla öne çıkan bir yerleşimdir. Bu bölgelerde farklı yıllarda inşa edilmiş çok sayıda bina bulunduğu için, “binam riskli mi, dönüşüme girer mi?” sorusu sık sorulur.

Bölge sakinleri için pratik yaklaşım şudur:

Esenyurt ve Esenkent’te dönüşüm gündeme geldiğinde, ev sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini önceden bilmesi pazarlık masasında büyük avantaj sağlar. Maliklerin karar süreçlerindeki hakları, müteahhitle ilişkiler ve süreçteki güvenceler için Kentsel Dönüşümde Ev Sahibinin Hakları içeriğimizi mutlaka inceleyin. Ayrıca dönüşüm sonrası teslim edilecek yeni dairenin yasal olarak kullanılabilmesi için iskan (yapı kullanma izni) konusunu anlamak da önemlidir.

Riskli yapı süreci sizi yeni bir konut arayışına yönlendirebilir; bu noktada bölgedeki güncel arz ve fiyat seviyelerini görmek için Esenyurt satılık daire ilanlarını takip edebilir, alternatif olarak Esenkent satılık daire seçeneklerini değerlendirebilirsiniz. Bölgeyi yakından tanıyan bir danışmanla çalışmak, hem dönüşümdeki dairenizin değerini doğru konumlandırmanızı hem de geçiş döneminde doğru kararı vermenizi kolaylaştırır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci

Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, sonuç maliklere usulüne uygun şekilde tebliğ edilir. Bu tebligat, malikler için bilgilendirme olmasının yanı sıra itiraz hakkının başlangıcı açısından da önemlidir.

İtiraz sürecinin genel mantığı şöyledir:

• Malikler, tespit sonucunun tebliğinden sonra kanuni süre içinde ilgili idareye yazılı olarak itiraz edebilir.
• İtirazlar, üniversitelerin ve kamu kurumlarının teknik temsilcilerinden oluşan bir teknik heyet tarafından incelenir.
• Teknik heyet, dosyayı ve gerekçeleri değerlendirerek tespiti onaylar veya itirazı yerinde bulursa kararı değiştirir.
• İtiraz süreci tamamlanmadan veya kesinleşmeden ilerleyen aşamalara (örn. yıkım) geçilmesi beklenmez; bu nedenle süreler ve resmi yazışmalar titizlikle takip edilmelidir.

İtirazda en kritik nokta süredir: İtiraz hakkının kullanılabileceği kanuni süre kaçırılırsa, tespit kesinleşebilir. Bu sürenin tam gün sayısı mevzuata göre belirlendiği ve uygulamada güncellenebileceği için, tebligatı aldığınız anda ilgili müdürlükten kesin süreyi teyit edin ve gecikmeden hareket edin. İtiraz dilekçenizi teknik gerekçelerle desteklemek (örneğin alternatif teknik görüş) sürecin sağlıklı ilerlemesine yardımcı olur.

Riskli Çıkınca Ne Olur: Yıkım, Dönüşüm ve Destekler

Bina riskli yapı olarak kesinleştiğinde, can güvenliği önceliğiyle yapının boşaltılması ve yıkılarak yeniden yapılması (dönüşüm) gündeme gelir. Süreç ana hatlarıyla şu başlıkları içerir:

• Tahliye ve yıkım: Riskli yapının belirlenen süre içinde boşaltılması ve yıkılması esastır.
• Maliklerin karar süreci: Yeniden yapım, müteahhitle anlaşma, kat karşılığı gibi konularda malikler kanunda belirlenen çoğunluk usulüne göre karar alır.
• Destekler: 6306 sayılı Kanun kapsamında, sürecin niteliğine göre kira yardımı veya kredi/faiz desteği gibi imkanlar gündeme gelebilir. Bu desteklerin tutarı ve koşulları döneme göre değiştiğinden, güncel bilgi için ilgili idareye başvurun.
• Vergi/harç kolaylıkları: Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde bazı harç ve vergi muafiyetleri öngörülebilir; uygulanabilirliği işleminize göre değişir, mutlaka teyit ettirin.

Kira yardımının nasıl alındığını ve geçiş dönemini planlamayı merak ediyorsanız Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı içeriğimiz pratik bir rehber sunar. Müteahhitle çalışacaksanız, sözleşme ve seçim kriterleri konusunda Müteahhit Seçerken Dikkat Edilecekler yazımız riskleri azaltmanıza yardımcı olur.

Riskli Yapı Süreci Adım Adım ve Özet Tablo

Aşağıdaki tablo, riskli yapı sürecinin genel akışını özetler. Süre ve tutarlar mevzuata ve binaya göre değişebileceğinden tabloya rakam eklenmemiştir; spesifik değerler için resmi kaynaklardan teyit alın.

Bu akış, tipik bir riskli yapı sürecini özetler; her binanın durumu, malik sayısı ve anlaşma şekline göre adımların hızı ve detayı farklılaşabilir.

Gemport Uzman Yorumu

Saha tecrübemizde gördüğümüz en sık hata, maliklerin riskli yapı tespitini ve özellikle itiraz süresini yeterince ciddiye almamasıdır. Tebligat geldiğinde “nasılsa bir şey olmaz” diye beklemek, hem itiraz hakkının kaçmasına hem de dönüşümde söz hakkının zayıflamasına yol açabiliyor. İkinci kritik konu ise koordinasyon: Esenyurt ve Esenkent gibi yoğun yapılaşmış bölgelerde dönüşüm çoğunlukla bina ve komşu parsel ölçeğinde anlam kazandığı için, maliklerin erken aşamada bir araya gelmesi pazarlık gücünü ciddi ölçüde artırıyor. Bizim önerimiz; önce binanızın resmi durumunu sorgulamak, tespit ve itiraz adımlarında resmi süreleri kaçırmamak, müteahhit ve sözleşme aşamasında ise mutlaka yazılı ve net şartlarla ilerlemek. Dönüşümdeki dairenizin gerçek piyasa değerini bilmek, kat karşılığı veya satış senaryolarında sizi koruyan en güçlü bilgidir; bu yüzden değerlemeyi tahmine değil güncel verilere dayandırmanızı öneriyoruz. Mülkünüzün güncel piyasa değerini öğrenmek isterseniz ücretsiz ön değerleme talebinde bulunabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı nedir?
Riskli yapı, 6306 sayılı Kanun kapsamında deprem güvenliği yetersiz olduğu lisanslı kuruluşlarca teknik incelemeyle tespit edilen, yıkılma veya ağır hasar riski taşıyan binadır.

Riskli yapıyı kim tespit eder?
Tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kuruluşlar yapar; herhangi bir kişi veya firma resmi tespit yetkisine sahip değildir.

Riskli yapı nasıl sorgulanır?
e-Devlet üzerinden ilgili Bakanlık hizmetleriyle veya bağlı bulunduğunuz belediye/müdürlük aracılığıyla, binanın ada-parsel bilgisiyle sorgulanabilir. Tapu kaydındaki belirtmeler de yol göstericidir.

Riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?
Evet. Malikler, tespitin tebliğinden sonra kanuni süre içinde yazılı olarak itiraz edebilir; itiraz teknik heyetçe incelenir. Süreyi kaçırmamak için tebligattan sonra kesin süreyi idareden teyit edin.

İtiraz tespiti otomatik olarak iptal eder mi?
Hayır. İtiraz yalnızca teknik heyetin yeniden inceleme yapmasını sağlar. Heyet itirazı haklı bulursa karar değişir, aksi halde tespit geçerliliğini korur.

Binam riskli çıkarsa ne olur?
Bina boşaltılıp yıkılır ve kentsel dönüşüm süreci başlar. Sürecin niteliğine göre kira yardımı, kredi/faiz desteği gibi imkanlar gündeme gelebilir; güncel koşullar için ilgili idareye başvurun.

Riskli yapı tespiti ne kadar sürer veya ne kadara mal olur?
Süre ve ücret; binanın durumuna, mevzuata ve döneme göre değişir. Net bilgi için lisanslı kuruluştan ve ilgili idareden güncel teyit almanız gerekir.

Esenyurt ve Esenkent’te dönüşüm için nereden başlamalıyım?
Önce binanızın riskli yapı kaydını sorgulayın, ardından malikler arası koordinasyonu sağlayın ve değerleme ile süreç yönetimi için bölgeyi bilen bir emlak danışmanından destek alın.